Zapraszamy na najpierwmieszkanie.org.pl. To portal poświęcony wartościom, systemom i programom Najpierw Mieszkanie. Portal Najpierw Mieszkanie jest prowadzony przez Fundację Najpierw Mieszkanie Polska przez osoby, które stworzyły i prowadziły stronę czynajpierwmieszkanie.pl., która niniejszym staje się stroną archiwalną. Dziękujemy, że byliście z nami tutaj i czekamy na Was w nowym miejscu!
Program “Najpierw mieszkanie” opiera się o kilka fundamentalnych dla jego istoty zasad min. traktowania mieszkania jako prawa, zapewnienia klientowi wpływu na wybór mieszkania czy dostępności finansowej.Zasady te zostały sformułowane przez twórcę programu oraz zweryfikowane w jego licznych wdrożeniach na całym świecie w różnym kontekście instytucjonalnym. Programy, w których zasady te są spełnione osiągają bardzo wysoką skuteczność w trwałym kończeniu bezdomności osób wcześniej doświadczających jej chronicznie i znajdujących się w sytuacji życiowej (zdrowotnej) wymagającej wsparcia w wielu obszarach – ok. 80% uczestników programów dwa lata po ich zakończeniu nadal utrzymuje się w mieszkaniach. W 2015 roku Aleksandra Różycka ekspertka projektu “Najpierw mieszkanie – rzecznictwo oparte na dowodach” niejako ‘przetłumaczyła’ zasady Tsemberisa na polskie regulacje prawne przekształcając je w kryteria, pod kątem których zanalizowała możliwości pozyskiwania mieszkań dla programów NM z różnych rodzajów zasobów mieszkaniowych w Polsce.
Pierwszy ze wskazywanych przez badaczy wyróżników podkreśla rolę udostępniania mieszkania, które jest odseparowane od wsparcia: „Na mieszkanie nie trzeba zapracować wcześniej, jest prawem. Mieszkania są samodzielne, a bezpieczeństwo najmu zagwarantowane prawnie” (Wygnańska, 2014). Wynikają z tego istotne wytyczne, którymi winno się kierować przy organizacji bazy mieszkaniowej dla programu. Twórca metody Sam Tsemberis przedstawia tę zasadę jako fundament:
„Ci którzy spotykają się z NMP po raz pierwszy, zawsze proszą o bezpieczne chronione miejsce do życia, gdzie mogą jeść, nocować, do którego mogą zaprosić przyjaciół i rodzinę, miejsce umożliwiające prywatność pozbawione publicznej kontroli. Posiadanie takiego miejsca do życia, które można nazwać swoim własnym, jest podstawową potrzebą człowieka, fundamentem niezbędnym do tego, aby moc zacząć interesować się swoim zdrowiem psychicznym i fizycznym” (Tsemberis, 2010, str. 29)
Autor przytacza także słowa pierwszego uczestnika programu, wiele mówiące o znaczeniu samodzielności mieszania dla poczucia prywatności:
„Dziękuję, że mogę być ojcem dla moich dzieci i mam miejsce, do którego mogę je zaprosić (…) Dziękuję za miejsce, w którym mogę wziąć prysznic, kuchenkę na której mogę gotować, łóżko na którym mogę spać, ciepłe miejsce, gdy jest zimno. Dziękuję, że nie muszę cały czas nosić ze sobą swoich rzeczy. Dziękuje za mój dom” (Tsemberis, 2010, str. 29)
Wprawdzie uczestnik jest zobowiązany do przyjmowania w domu cotygodniowej wizyty pracownika programu, która ma wiele cennych funkcji w programie, jednak jak wskazano w poradniku odwiedziny powinny zostać przeprowadzone w zgodzie z nadrzędnymi zasadami:
„Pracownik powinien uszanować prawo mieszkańca do prywatności i nie naruszać miru domowego. Musi umówić się na wizytę. Nie wchodzi do mieszkania bez zgody lub bez zaproszenia (poza nagłymi wypadkami). Podczas wizyty pracownicy muszą pamiętać, że są gośćmi w domu klienta” (Tsemberis, 2010, str. 29)
Wsparcie w prowadzeniu domu i załatwianiu innych spraw związanych z mieszkaniem, jakie jest oferowane uczestnikowi przy okazji wizyty, nie narusza jego prywatności. Pracownicy mogą za pomocą wizyt dodatkowo pomóc w przywróceniu samodzielności i umocnieniu samostanowienia klienta o korzystaniu z lokum. Jak wskazuje autor:
„poważne problemy mogą pojawić się, gdy świeżutcy lokatorzy nie potrafią znaleźć równowagi między zachowaniem ochrony, bezpieczeństwa i prywatności danych w nowym mieszkaniu a uporczywymi prośbami starych znajomych, którzy wciąż przebywają na ulicach, o możliwość wprowadzenia się do ich mieszkania. Problem pojawia się, gdy jeden gość zamienia się w wielu, a wielu gości zostaje na dłużej i zmienia się we współlokatorów” (Tsemberis, 2010, str. 29-30)
Wymóg poczucia prywatności i pełnego bezpieczeństwa jest do zrealizowania w mieszkaniu samodzielnym. Powinno ono być samodzielne również pod względem własnych urządzeń sanitarnych i dostępu do miejsca dla przygotowywania posiłków (choć nie musi to być odrębne pomieszczenie kuchni, ale rodzaj podstawowego aneksu kuchennego). Najważniejsza z punktu widzenia programu jest samodzielność funkcjonalna, która będzie odpowiadać definicji samodzielności mieszkania zawartej w ustawie z dnia 24 czerwca o własności lokali:
„Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” (Ustawa o własności lokali, Art. 2 ust. 2).
Jednak dla celów programu obojętne będzie, czy lokal uzyskał zaświadczenie o samodzielności, gdyż jest ono wymagane jedynie dla obrotu. Nie będzie też istotne, czy jest wyodrębniony pod względem własnościowym, to znaczy czy jest założona dla niego księga wieczysta.
Należy zaznaczyć, że poza omówionym standardem samodzielności inne szczegółowe cechy techniczne lokali czy standardy fizyczne, w tym wyposażenie w urządzenia techniczne i instalacje, nie będą przedmiotem niniejszej analizy. Jakkolwiek różnice w tym zakresie mogą być istotne dla uczestnika programu, to na potrzeby poszukiwania odpowiedniej bazy mieszkaniowej wystarczy generalne założenie, że rozważane są jedynie zasoby spełniające niezbędne wymogi prawne dla lokali mieszkalnych, obowiązujące w dniu wybudowania budynku. Zgodnie z przepisami lokal mieszkalny jest przeznaczony na stały pobyt ludzi, ma spełniać warunki określone w przepisach wykonawczych do Ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane tj. w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 26 października 2005r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać telekomunikacyjne obiekty budowlane i ich usytuowanie.
Jednak trzeba pamiętać, gdyż bywa to powodem licznych nieporozumień, że obecnych bardziej restrykcyjnych norm budowlanych, nie należy przykładać do lokali wybudowanych wcześniej. Aktualne wymagania stosuje się do prac budowlanych prowadzonych w okresie ich obowiązywania bądź gdy nowe lokale powstają w drodze rozbudowy lub modernizacji istniejącego wcześniej budynku. W praktyce mieszkania, które mogą interesować organizatorów programu, będą posiadać odpowiedni status uwidoczniony w dokumentacji budowlanej będącej podstawą przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania przez odpowiedni organ, a w przypadku lokali własnościowych ich funkcja mieszkalna będzie figurowała dodatkowo w dokumentacji, jak akt notarialny, księga wieczysta dostępna obecnie w bazie internetowej na podstawie numeru KW itp. Organizatorzy programów mają możliwość potwierdzenia statusu lokalu jako przeznaczonego na cele mieszkaniowe przez weryfikację dokumentacji.
Kolejne istotne cechy bazy mieszkaniowej wynikają z wyróżnika programów, który w materiałach źródłowych jest sformułowany następująco:
„Zapewniona jest możliwość dokonywania wyboru, z której odbiorcy usługi ekstensywnie korzystają. Nie ma wymogu poddania się leczeniu ani zachowania abstynencji pod groźbą nie przyznania lub usunięcia z mieszkania” (Wygnańska, 2014)
Ten ostatni wymóg – zakaz spożywania alkoholu jest powszechny w regulaminach tradycyjnych programów korzystania z mieszkań, a także placówek zbiorowych. Dalej wyjaśniono:
„użytkownicy usługi pomagają w planowaniu wsparcia. Głównym celem programu „Najpierw mieszkanie” jest zmniejszenie zagrożeń dla utrzymania się w mieszkaniu i integracji społecznej, wynikających ze słabego zdrowia psychicznego oraz braku włączenia społecznego poprzez zapewnienia mieszkańcom bezpieczeństwa ontologicznego skoncentrowanego na maksymalizowaniu ich zdolności do prowadzenia normalnego życia w ich własnym mieszkaniu” (Wygnańska, 2014, str. 4)
Oba akcentowane w programie zobowiązania uczestników, jak wnoszenie swojej części opłat oraz podporządkowanie innym ogólnym zasadom współżycia społecznego w mieszkaniu, są przecież identyczne, jakim podlegają inni lokatorzy i właściciele mieszkań. Jedynym szczególnym wymaganiem jest zgoda na przyjmowanie cotygodniowej wizyty pracownika programu, jednak ma się to odbywać na warunkach zgodnych z przyjętymi społecznie zwyczajami składania wizyt. Nie wyłącza to możliwości częstszych, nawet codziennych wizyt w celu udzielenia klientowi potrzebnej i pożądanej pomocy w drodze współpracy terapeutycznej w programie. Ponadto, jak wskazuje Sam Tsemberis (2010), zgodnie z umową uczestnicy mają prawo przyjmowania gości.
Ze względu na włączenie społeczne również szczególną wagę w metodzie NM ma położenie mieszkania. Przy wyborze bierze się pod uwagę dzielnice z dobrym dostępem do sklepów, usług i publicznego transportu. Przywoływana publikacja opisująca realia organizacyjne w Stanach Zjednoczonych wskazuje, że pożądana okolica – spełniająca powyższe wymogi i zarazem ze stawkami czynszu mieszczącymi się w budżecie programu – to zazwyczaj dzielnica zamieszkiwana przez niższą klasę średnią. Nie można zresztą pominąć, że przy organizacji programów nie jest celowy dobór lokali w jak najwyższym segmencie rynku, ale takich, które wydają się przyjazne w oczach podopiecznych. Jak się dowodzi, zbyt wysoki standard mieszkania, budynku i jego sąsiedztwa może być przeciw skuteczny dla samopoczucia włączenia w lokalną wspólnotę (Bush-Geertsema, 2007).
Odnosząc to do Polski należy uwzględnić odmienne realia społeczno-ustrojowe, które kształtowały urbanistykę i zagospodarowanie przestrzenne polskich miast. Po blisko 50 latach odgórnie powadzonej integracji społecznej oraz specyficznych stosunków własnościowych jeszcze dotąd niewiele jest takich jednolitych rejonów oraz typowych dzielnic zamieszkanych przez niższą klasę średnią, a getta w zasadzie najczęściej odnoszą się do zamkniętych chronionych osiedli zamieszkanych raczej przez wyższą klasę średnią. Również mniej wyraźny jest podział na większe terytoria o zupełnie odmiennym „charakterze etnicznym, rasowym, kulturowym”, o czym wspomina twórca metody. Na potrzeby analizy należałoby więc przyjąć, że pożądane mieszkania nie powinny znajdować się w patologicznym sąsiedztwie, które zwiększyłoby prawdopodobieństwo, że sąsiedzi to osoby znajdujące się w kryzysie życiowym, a może nawet zagrożone eksmisją i bezdomnością. Ważne więc, aby uczestnicy mogli zamieszkiwać w budynkach i w okolicy, gdzie zdecydowana większość lokatorów na co dzień wywiązuje się z zwyczajnych zasad współżycia społecznego, nie zakłóca porządku domowego i publicznego oraz wnosi na bieżąco opłaty czynszowe.
Tak sformułowane kryterium wydaje się zgodne z rolą położenia i sąsiedztwa lokali w programie NMP opisywanym przez Tsemberisa przy okazji podkreślania zalet odrębnego położenia mieszkań:
„Model mieszkań rozproszonych umożliwia klientom mieszkanie w normalnym sąsiedztwie (…) Maleje prawdopodobieństwo stygmatyzacji związanej z byciem klientem programu zdrowia psychicznego, ponieważ mieszkania nie są opisane od wewnątrz, jako mieszkania programu – klienci mieszkają normalnie. Regularnie wchodzą w interakcje z sąsiadami na lokalnym rynku, w pralni, kinie, kawiarni i parku. Mają te same możliwości życia społecznego i socjalizacji, co ich pełnosprawni sąsiedzi” (Tsemberis, 2010, str. 32)
Aby podkreślić brak różnic w sposobie użytkowania mieszkań, mieszkania w pierwszym programie organizacji „Pathways to Housing” nie są w żaden sposób oznakowane, a tym samym lokator nie zostaje napiętnowany społecznie jako specjalny odmienny typ lokatora korzystający ze wsparcia socjalnego. Jak pisze Tsemberis (2010) mieszkania nie mają „etykiety mieszkań dla chorych psychicznie, w których mieszkają ludzie o specjalnych potrzebach”.
Podsumowując, wynikające z powyższego istotne kryterium do analizy zostanie ujęte jako włączenie społeczne i zwyczajne zasady korzystania z mieszkania i będzie rozumiane jako brak dodatkowych regulaminów narzucających specjalne reguły zachowania i korzystania z mieszkania oraz położenie w tak zwanym „normalnym” sąsiedztwie, w otoczeniu innych „zwykłych” mieszkań.
Cecha ta jest bardzo istotna jako nierozerwalnie związana z omówionymi wyżej wytycznymi i w analizie dostępności różnych baz mieszkaniowych jest warta odrębnego akcentowania. Szanse pozyskania lokali położonych w lokalizacjach odrębnych od innych mieszkań i budynków zajmowanych przez osoby wychodzące z bezdomności, będą oceniane jako przewaga danej formuły lokalowej, mimo braku możliwości jej zapewnienia bądź rezygnacji z jej zastosowania w niektórych programach NM w innych krajach. Spełnienie tego kryterium w sposób oczywisty wzmacnia takie wcześniej opisane niewątpliwe „terapeutyczne” zalety mieszkań jak samodzielność, prywatność, zwyczajność zasad korzystania z mieszkania i włączenie społeczne – opisane powyżej wraz ze swoimi decydującymi skutkami dla osiągania celów programu.
Cechę tę należałoby również doceniać ze względu na doświadczenia pierwszego programu NMP, w którym uczestnikom oferowano dowolną, zarówno zbiorową jak i rozproszoną bazę mieszkaniową. Zdecydowana większość wybrała samodzielne odrębne mieszkania w społeczności (Tsemberis, 2010). W programie „Pathways to Housing” warunek rozproszenia jest dotrzymywany poprzez zasadę wynajmowania na cele programu nie więcej niż 20% mieszkań w danym budynku, a jeszcze inaczej kształtuje się rozproszenie przy zabudowie z niewielkimi domami wielolokalowymi. Jak wskazuje Tsemberis, nie są istotne szczegółowe sztywne reguły, ale: „zobowiązanie programu do przestrzegania mieszkalnictwa społecznie zintegrowanego” (Tsemberis, 2010), o którego wadze w procesie terapii już wcześniej wspomniano.
Wspomniany powyżej „udział uczestników w planowaniu wsparcia” w niektórych wdrożeniach programu NM zaczyna się już od samego początku i przejawia się w osobistym wpływie uczestnika na dobór lokalu. Tsemberis cytuje koordynatorkę przyjęć:
„Staram się wybrać z klientem mieszkanie – miejsce, w którym będzie zadowolony, po którym będzie chodził w poczuciu bezpieczeństwa, będzie mu dobrze i poczuje „Tak mogę tu być. Dam radę. Mogę tu zacząć nowe życie” (Tsemberis, 2010, str. 30)
To fakt wyróżniający programy NM i jeden z najbardziej czytelnych przejawów ich upodmiotawiającego charakteru, który stanowi o skuteczności nurtu. Jak twierdzi autor metody:
„Z naszego doświadczenia i badań wynika, że prawdopodobieństwo sukcesu jest większe, jeśli klient aktywnie uczestniczy w procesie wyboru mieszkania” (Tsemberis, 2010, str. 30)
Niewątpliwie pomimo, że nie jest to cecha powszechnie wykonalna, jak choćby przy większości programów typu NMW prowadzonych w jednym obiekcie mieszkalnym, warto przy prowadzeniu analiz poszczególnych form mieszkalnictwa zaliczyć taką możliwość do plusów danej bazy mieszkaniowej. Nie polega ona na nieograniczonym swobodnym doborze bazy lokalowej przez każdego uczestnika, ale założonym pewnym wpływie beneficjenta na decyzję w pewnych, choćby kosztowych bądź geograficznych, granicach.
W praktyce, jak wyjaśnia Tsemberis wygląda to następująco:
„zazwyczaj informuje się ich (uczestników), że zobaczą kilka mieszkań, z których będą mogli wybrać to, które im najbardziej odpowiada. W praktyce liczba okazanych mieszkań nie przekracza trzech, a większość klientów, jak niecierpliwi rodzice adopcyjni, zakochuje się w pierwszym, jakie zobaczą” (Tsemberis, 2010, str. 31)
W oryginalnym programie wybór dotyczył też umeblowania mieszkania, gdzie prawo wyboru mebli i podstawowych urządzeń także należało do klienta i były one finansowane z funduszy programu. Na potrzeby bazy lokalowej dla uruchomienia pierwszych programów trudno z góry przesądzić, czy pozyskiwanie lokali pustych do umeblowania będzie korzystne, czy raczej może stanowić dodatkową barierę finansową dla uruchomienia programu. Ponadto zakładając, że kwestia ta może być uregulowana według preferencji i możliwości organizatorów i nie będzie raczej przeszkodą dla nawiązania współpracy z właścicielami mieszkań ani na wolnym rynku ani w innych zasobach – sprawa wyposażenia mieszkań wynajmowanych zostanie celowo pominięta w analizie.
Podobnie zostaną potraktowane decyzje odnośnie przeprowadzania remontu lokali, to jest czy obowiązek ten spoczywa na wynajmującym czy organizatorach programu. Obowiązujące przepisy jako zasadę domyślną podają przekazanie lokalu nadającego się do zamieszkania, ale nie stanowi ona reguły o charakterze bezwzględnie obowiązującym, więc w przynajmniej wybranych bazach lokalowych będzie mogła zostać ustalona w myśl zasady swobodnego kształtowania umów.
Kolejna cecha charakterystyczna dla programów NM powinna być rozumiana jako ogólne gwarancje prawne bezpieczeństwa stabilnego używania danego lokalu, do czego punktem wyjścia jest posiadanie przez uczestnika konkretnego tytułu prawnego.
Tytuł prawny oferowany początkowo w Nowym Yorku (Tsemberis, 2010) można przełożyć na realia polskie jako rodzaj nieodpłatnego używania nazywanego w polskim prawodawstwie użyczeniem. Szczególnie odnosi się to do początku uczestnictwa w programie, gdy umowa nie jest podpisywania przez klienta bezpośrednio z właścicielem mieszkania, a odpłatność i wynosi mniej niż koszty pozyskania mieszkania przez organizatora. A nawet jak wskazuje autor:
„prowadzący program powinni liczyć się z tym, że niewielka grupa klientów nie będzie miała żadnych źródeł dochodu i nie będzie mogła dołożyć się do czynszu. Powinni to uwzględnić w kalkulacjach i przewiedzieć środki finansowe na pokrycie całości czynszu” (Tsemberis, 2010, str. 30)
Okazją do rozważenia formuł najmu i użyczenia pod względem lepszej adekwatności do programu, będzie dokładniejsze omówienie możliwości udostępniania mieszkań na podstawie umów cywilnoprawnych w rozdziale dotyczącym pozyskiwania mieszkań na wolnym rynku.
Stabilność dysponowania lokalami przez program i możliwość składania realnej oferty mieszkania osobom bezdomnym będzie cechą ocenianą głównie z punktu widzenia organizatora, ale przekłada się na wiarygodność obietnicy składanej potencjalnym uczestnikom programu. Jeśli gwarancje prawne bezpieczeństwa z punktu widzenia uczestnika są podstawą procesu terapeutycznego, to oceniając dostępne formy mieszkalnictwa w Polsce, trzeba ocenić również szanse na autonomię wykorzystania danego typu zasobów przez samego organizatora programu.
Etyczne i odpowiedzialne złożenie oferty uczestnikom jest pochodną ciągłego i pewnego dysponowania mieszkaniami przez organizatora. Co ważne, w metodzie NM możliwość skorzystania z mieszkania bez uprzedniego spełnienia listy warunków jest pierwszym komunikatem organizatorów do uczestnika, a zarazem istotnym elementem rekrutacji do programu. Na jego wstępnym etapie przy rozpoczęciu uczestnictwa zostaje przyznany tytuł prawy i wydane klucze do lokalu. Problem może wyniknąć stąd, że w tym momencie jeszcze nie jest możliwe przedłożenie osobom dysponującym nieruchomościami, czy z zasobu prywatnego czy publicznego, żadnych przekonywujących dowodów postępów życiowych i terapeutycznych przyszłego lokatora – jak ma to zazwyczaj miejsce w tradycyjnych programach. Przykładowo na tym etapie często zwyczajnie nie ma osoby, instytucji czy organizacji, która znałaby i wydałaby rodzaj referencji, opinii uprawdopodobniającej przestrzeganie zasad porządku domowego przez daną osobę, czy ukończenie terapii uzależnienia. A jednocześnie ważną częścią oferty składanej potencjalnemu uczestnikowi przez program jest obietnica dotycząca konkretnego bliskiego terminu udostępnienia mieszkania.
W praktyce oznacza to, że organizatorzy powinni być dobrze umocowanym i względnie autonomicznym dysponentem pewnej puli mieszkań, o której wiadomo, że przyszła opinia prywatna, czy bariery biurokratyczne albo inne przeszkody, nie staną w sprzeczności z komunikatem o mieszkaniu – z samym jego przyznaniem ani nie opóźnią terminu udostępnienia – i tym samym nie podważą wiarygodności całego przedsięwzięcia w oczach podopiecznych.
Dodatkowe problemy mogą wyniknąć w trakcie dalszego uczestnictwa w programie i polegać na istotnym naruszeniu zasad umowy. Według Tsemberisa (2010) sytuacje te wiążą się z przyjmowaniem substancji uzależniających i nielegalnymi lokatorami w mieszkaniu. W takich sytuacjach stosuje się logikę minimalizowania ryzyka i skutków zaburzeń. Jak uważa autor:
„ (…)wtedy eksmisji zazwyczaj udaje się uniknąć poprzez szybkie przeniesienie klienta do innego mieszkania (…). Wskaźnik relokacji (…) może osiągać nawet 20—30%, zwłaszcza gdy grupa klientów jest głęboko uzależniona. Wyniki relokacji z drugiego mieszkania do trzeciego wynoszą mniej więcej połowę wskaźnika pierwszej relokacji” (Tsemberis, 2010, str. 39)
Dawanie klientowi kolejnych szans w innym mieszkaniu jest więc wpisane w metodę programu, choć te następne podejścia są coraz mniej bezwarunkowe, choćby ze względu na naturalne ponoszenie konsekwencji związanych z koniecznością zmiany mieszkania i rozliczenia się z wyposażenia zakupionego przez program. W związku z koniecznością ograniczenia ryzyka związanego z niebezpiecznymi zachowaniami klienta poszukiwanie kolejnych mieszkań zostaje ograniczone mniejszym wyborem zasobów i przez to wymaga więcej czasu.
Naturalnie proponowanie kolejnych mieszkań, jak też zasada bezwarunkowego ich udostępniania osobom „po przejściach”, bez przygotowania, w programach NM może budzić kontrowersje. Jednak skoro przeprowadzka i przyznawanie mieszania „drugiej szansy” (a często nawet i kolejnej) jest cechą działań w ramach NM, organizatorzy również w takich przypadkach muszą tym bardziej mieć gwarancję, że będą mogli zadysponować jakimiś zasobami, choćby ich pula była już znacznie ograniczona, także na rzecz osób, które spotkała porażka w pierwszym lokalu.
Z tych względów istotne będzie, aby wybrana baza lokalowa dawała możliwość zorganizowania w sposób umożliwiający decyzje o przyznaniu mieszkania konkretnej osobie według wewnętrznych autonomicznych zasad programu, tak odmiennych od zasad funkcjonujących w innych typowo kontraktowanych i warunkowych formach pomocy publicznej dla osób pozostających w trudnych sytuacjach mieszkaniowych. Ze względu na tę odmienność warto, aby organizator realizował program w warunkach zapewnienia, że przeszkody płynące choćby ze zgłoszonych kontrowersji społecznych nie przeszkodzą realizacji obietnicy mieszkania złożonej osobie bezdomnej, o ile przeszła ona rekrutację do NM, a w wypadku porażki nadal przez zespół wspierający jest traktowana jak uczestnik, któremu nadal świadczy się wsparcie.
Kwestię tę zaznacza także Tsemberis:
„Zespoły Asertywnego Wsparcia Środowiskowego oraz Intensywnego Zarządzania Przypadkiem [służby programu] decydują, kto zostanie przyjęty do NMP i dostanie mieszkanie. Pracownicy wydziału mieszkaniowego w urzędzie lub agencji mieszkaniowej znajdujących i wynajmujących mieszkania na potrzeby programu również spotykają się ze wszystkimi klientami, ale nigdy nie decydują o zakwalifikowaniu i przyjęciu do programu” (Tsemberis, 2010, str. 39)
Dopiero przy wystąpieniu naruszenia istotnych zasad umowy do podjęcia decyzji o wypowiedzeniu umowy i eksmisji włącza się przedstawicieli właściciela mieszkania.
Podsumowując oceniając poszczególne formy mieszkaniowe pod kątem tego kryterium istotne będzie odpowiedzenie na pytanie, na ile organizatorzy mogą dysponować zasobami w sposób stabilny z pewną autonomią gwarantującą bycie głównymi decydentami o udostępnianiu mieszkań uczestnikom, a dzięki temu przedkładać realną ofertę kwalifikowanym uczestnikom.
Na marginesie warto podkreślić, że wbrew pozorom przekazanie zasobów lub pojedynczego mieszkania do dyspozycji organizatorów programu jest w gruncie rzeczy korzystne dla właściciela, ponieważ jasno określa odpowiedzialność organizatorów za przebieg i skutki programu uważanego za nowatorski, zwalniając w znacznym stopniu z odpowiedzialności właściciela zasobów (ewentualnie poza kwestiami technicznymi, ale to również w zależności od szczegółowych postanowień w umowie).
Kolejny istotny wymóg wynika z cechy opisanej jako ostatni wyróżnik programów według materiałów źródłowych: „wsparcie nie jest ograniczone konkretną datą i jest elastyczne, jego odbiorcom nie narzuca się konkretnych celów i dat ich osiągnięcia”(Wygnańska, 2014, str. 5).
Następna ważna cecha bazy mieszkaniowej powiązana z elastycznością to zalecana przez Tsemberisa opcja bezpośredniego najmu mieszkania przez uczestnika, bez pośrednictwa programu. Jednak autor jednocześnie zaznacza, że w praktyce w programie często stosuje się umowy, których stroną jest organizator programu NMP, gdyż „takie umowy są zazwyczaj preferowane przez właścicieli, którzy są ostrożni (…)”(Tsemberis, 2010, str. 32)
Wówczas pośrednikiem w umowie dotyczącej używania mieszkania jest pracownik programu jako główny najemca, uprawniony do dalszego udostępniania lokalu uczestnikowi. Albo, jak stosowano również w pierwszym programie, umowa najmu podpisana jest jednocześnie przez klienta i pracownika programu, udzielającego rodzaju poręczenia w zakresie wnoszenia czynszu oraz pokrycia ewentualnych kosztów naprawy szkód.
Niezależnie od formuły umów najmu, uczestnika i program łączy porozumienie, w którym uczestnik zobowiązuje się do przeznaczania określonej kwoty na opłacanie mieszkania i przyjmowanie cotygodniowych wizyt. To ostatnie narzędzie ułatwia bieżące i naturalne monitorowanie wymaganej w „głównej” umowie najmu prawidłowej eksploatacji mieszkania przez uczestnika, aby na czas udzielić niezbędnego wsparcia i zapobiec eksmisji.
Chociaż umowy pośrednie na początku mogą być koniecznością, to jak podkreśla twórca metody „Długofalowym celem programu NMP jest osobiste podpisywanie umów przez klientów” (Tsemberis, 2010, str. 33). Osiągnięcie tego celu wynika z licznych opisów sukcesów przypadków przytaczanych z pierwszego programu organizacji „Pathways to Housing”. Otóż często osoba, która z powodzeniem kończy okres najściślejszego wsparcia, zostaje w tym samym mieszkaniu opłacając je już samodzielnie bez pomocy programu lub w innym mieszkaniu, ale pozyskanym w tej samej formule – w wypadku Nowego Yorku głównie na wolnym rynku.
Z tego względu niewątpliwie warto przeprowadzić analizę perspektywiczności dostępności lokalu z danej bazy mieszkaniowej do wykorzystywania przez uczestników (i byłych uczestników) w dłuższym horyzoncie czasowym. Choć jednocześnie na wstępie należy zaznaczyć, że niespełnienie tego kryterium nie musi przesądzać o niemożności wykorzystania konkretnej bazy lokalowej dla potrzeb programu, więc nie będzie mieć charakteru decydującego i krytycznego dla oceny zasobów.
Oczywistym jest, że perspektywiczność w znacznym stopniu zależy od uwarunkowań ekonomicznych. Analiza tego punktu będzie więc po części odnosić się do kosztów zamieszkania. Wyliczenia przeprowadzone dla oceny tego kryterium mogą okazać się pomocne potencjalnym organizatorom przy planowaniu budżetów programów.
Możliwość korzystania z mieszkania po zakończeniu uczestnictwa w programie budzi pozytywne skojarzenia ponieważ przyczynia się do procesu zdrowienia, znajduje się w sprawdzonym i przyjaznym sąsiedztwie itd., i może być wyjątkowo istotna dla utrwalenia postępów w terapii. Trzeba też wziąć pod uwagę, że przy uwarunkowaniach psychicznych uczestników programów całkowita zmiana warunków zamieszkania może okazać się dużym wyzwaniem, ponieważ oznacza, poza zmianą adresu, inne zasady korzystania, opłacania oraz lokalizację w zupełnie odmiennym budynku i środowisku, np. bloku gdzie występują tylko mieszkania komunalne z całą specyfiką takich obiektów. Podobnie osoba, która odbywałaby program w mieszkaniu komunalnym, ale o pełnym standardzie, rozproszonym w budynku wśród mieszkań własnościowych, po zakończeniu najmu od gminy, mogłaby nie poradzić sobie w warunkach najmu mieszkania na wolnym rynku, kontaktach z agencją nieruchomości, mimo otrzymywania dofinansowania.
Nagłe zmiany po zakończeniu programu mogłyby być niekorzystne dla dobrostanu psychicznego i motywacji do samodzielności, wypracowanych wcześniej przez uczestnika przy intensywnym wsparciu służb programu. Przewagę podejścia NM stanowi metoda łagodnego, rozłożonego w czasie wprowadzenia klienta w realne docelowe warunki jego życia. Dlatego wydaje się, że patrząc w dłuższej perspektywie, kolejnym kryterium do oceny możliwości zastosowania danej bazy lokalowej będą szanse na utrzymanie zajmowanego lokalu lub innego pozyskiwanego na podobnej zasadzie, bez pomocy finansowej, przynajmniej w pełnej wysokości oferowanej w początkowej fazie programów.
Ta cecha bazy mieszkaniowej polegająca na realnych możliwościach samodzielnego przedłużania najmu zajmowanego lokalu określa się jako perspektywiczność danej formuły mieszkaniowej polegającą na istnieniu opcji najmu lokalu bez pośrednictwa programu.
Pozostaje jeszcze przyjrzenie się okolicznościom nieco mniej istotnym dla powodzenia samego procesu terapeutycznego, jednak mogącego mieć wpływ na koszty obsługi, a więc ważnym dla decyzji o uruchamianiu i utrzymaniu programów. Chodzi o sytuację zakończenia uczestnictwa w programie przed przewidzianym terminem i dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie przyjętym w wewnętrznych zasadach programu bądź inne częste przypadki, kiedy dalsza prawidłowa realizacja programu wymusza niezwłoczną przeprowadzkę podopiecznego do innego mieszkania (np. spowodowaną problemami sąsiedzkimi, które wyniknęły dopiero w trakcie zamieszkiwania).
Jak wspomniano wcześniej według materiałów źródłowych zamiany mieszkań w trakcie programu stanowią stały jego element, a liczba koniecznych zamian w grupie osób zajmujących mieszkanie po raz pierwszy stanowi od 20 do 30%, chociaż sytuacje usunięcia osoby z programu są rzadkie. Jednak warto wziąć pod uwagę, że przy dłuższym okresie wypowiedzenia organizator i jednocześnie pośrednik w wynajmie mieszkania będzie zobowiązany do opłat czynszowych, nawet gdy mieszkanie będzie już puste, co w sposób nieuzasadniony podroży koszty programu i ograniczy środki na wynajem w tym samym czasie lokalu w innym miejscu.
Z tego względu za korzystne należy uznać takie formy mieszkaniowe, w których można maksymalnie skrócić ten czas, ale bez uszczerbku dla stabilności dysponowania mieszkaniem, bo jak szczegółowo zostanie przeanalizowane przy konkretnych rodzajach bazy lokalowej aspekty te mogą się wykluczać. Chodzi o zagwarantowanie takiej mobilności zobowiązań, aby zminimalizować koszty mieszkania, kiedy jest już niepotrzebne, a biegnie okres wypowiedzenia tytułu prawnego, więc opłaty czynszowe są wymagane.
Istotność tej kwestii zależy w pewnej mierze od organizacji udostępniania mieszkań – to znaczy, czy program jest pośrednikiem w wynajmie lub użyczeniu lokali, czy uczestnicy posiadają umowy niezależne z dysponentem mieszkań. Jednak niezależnie od tego, czyj koszt stanowią opłaty za okres wypowiedzenia, warto je minimalizować.
Należy zaznaczyć, że proponowane ujęcie opisanego kryterium w tym przypadku jest odrębne od opinii twórcy metody. Tsemberis twierdzi, że sytuacje nagłego opróżnienia lokalu mogą przynosić programowi korzyści operacyjne i podaje przykładowo zaletę dotyczącą zasiedlania przez kolejnego klienta:
„Takie gotowe mieszkania mogą być szybko zaproponowane nowo przyjętym klientom i jeśli zostaną przez nich zaakceptowane, proces wprowadzenia się ulega znacznemu przyspieszeniu” (Tsemberis, 2010, str. 32)
Wymieniona zaleta dotyczy działań o charakterze ciągłym i otwartym na nowych uczestników, jakie prowadzi „Pathways to Housing”, obejmując wsparciem jednocześnie około 70 osób. Trzeba zaznaczyć, że programy NM mogą być realizowane w różnej skali, choć z punktu widzenia opłacalności zarówno organizacji bazy lokalowej, jak i zapewne zatrudnienia specjalistów wspierających, optymalna liczba to przedsięwzięcia obejmujące kilkudziesięciu uczestników. Jakkolwiek na etapie wdrażania pierwszych pilotażowych programów w Polsce warto poszukiwać zasobów o większej mobilności, z możliwością sprawnego zwalniania organizatorów z opłat za zbędne już lokale. Tym bardziej, że znalezienie bazy lokalowej z opcją szybkiego rozliczania lokali przecież nie musi wykluczać przedłużania współpracy, tam gdzie dla programu okaże się korzystna, choćby ze względu na przyjęcie do programu nowego uczestnika.
Przedmiotem analizy jest kolejny aspekt organizacyjny, choć nie jest on istotny dla wyników procesu terapeutycznego. Chodzi o możliwość zastosowania w danych formach mieszkaniowych innych rozwiązań wpływających na skrócenie czasu i jak największą sprawność odzyskiwania mieszkań. Dotyczy ona szczególnych przypadków, kiedy uczestnik Programu zrezygnuje lub automatycznie odstąpi od zasad programu demonstrując zupełny brak współpracy (przy woli dalszego uczestnictwa program zaoferowałby mieszkanie „drugiej szansy”), nie opuszczając mieszkania dobrowolnie w terminach przyjętych w wewnętrznych zasadach programu.
Sytuacje takie narażają organizatorów na konieczność przeprowadzenia i poniesienia kosztów eksmisji. Dlatego wskazane jest przeanalizowanie możliwości zapewnienia mobilności odzysku mieszkań danego typu w niezbyt odległych terminach. Cecha ta jest o tyle problematyczna, że może niekiedy stać w sprzeczności ze stabilnością (gwarancją prawną bezpieczeństwa), a także możliwością przedłużania najmu na życzenie uczestnika.
Otóż silna ochrona lokatora, która stanowi o stabilności formuły najmu cywilnego w Polsce, w takich sytuacjach będzie akurat utrudnieniem dla organizatora. Dotyczy ona znakomitej większości form mieszkaniowych opartych na stosunkach cywilnoprawnych w Polsce (z nielicznymi wyjątkami, jak przykładowo przy wynajmie okazjonalnym albo egzekucji bankowej). Ochrona ta polega, między innymi, na zakazie wprowadzania do lokalu zmiany posiadacza lokalu oraz przymusowego opróżnienia lokali mieszkalnych inaczej niż w drodze orzeczenia eksmisji przez sąd cywilny (przy większości cywilnoprawnych stosunków najmu. Orzeczenie zapadnie tylko w przypadkach, gdy osoba już nie dysponuje żadnym prawem do korzystania z mieszkania, to jest wypowiedzenie zostało dokonane skutecznie. Warunkiem skuteczności wypowiedzenia natomiast jest doręczenie zainteresowanemu pisemnego oświadczenia woli właściciela lub przedstawiciela programu, co w świetle prawa polskiego może być problematyczne, jeśli uczestnik programu wróci do życia w przestrzeni publicznej, a pozostawił w lokalu swoje rzeczy i nie zdał kluczy.
Odnośnie rozróżnienia przedsięwzięć zaliczanych obecnie do programów Najpierw Mieszkanie oczywiście nie można pominąć, że wiele programów w Ameryce i Europie zostało zorganizowanych z uwzględnieniem wybranej części założeń pierwszego programu NMP i czerpie najwięcej z filozofii pracy z uczestnikami. Uczestnicy zamieszkują pod jednym adresem, choć poszczególne mieszkania są wyodrębnione pod względem funkcjonalnym.
Zgodnie z typologią zaproponowaną przez Pleace (2013) właśnie inny rodzaj bazy mieszkaniowej wyróżnia drugą kategorię programów NM, czyli prowadzonych w lokalach mieszczących się we wspólnym budynku (NMW), w odróżnieniu od programów NMP organizowanych w mieszkaniach rozproszonych.
Ocena poszczególnych form mieszkaniowych pod kątem powyższych punktów – naturalnie z pominięciem kryterium rozproszenia i związanych z nią cech takich jak włączenie społeczne i własny wybór – generalnie będzie odnosiła się również do potencjalnych możliwości korzystania przez programy z mieszkań zespolonych.
Projekt realizowany przez lidera Fundację Ius Medicinae oraz partnerów Kamiliańską Misję Pomocy Społecznej i Armię Zbawienia w Islandii w Programie Obywatele dla Demokracji finansowanym ze środków EOG
